商铺投资是一种越来越受到人们偏好的投资项目，它不仅具有有用性，而且实物形态稳定，投资者的受益期长 但由于商铺投资收益的大小事先难以估计，人们对商铺投资的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投资盲目性 文章针对这种情况，对商铺投资的财务方法以予介绍，应用资金成本分析法 场景分析法和跨期市场分析法，以期对商铺投资者的收益和风险有更为科学有效的评价方法。

工具/原料
资金成本分析法 场景分析法 跨期市场分析法


步骤/方法
商铺投资是一种越来越受到人们偏好的投资项目，它不仅具有有用性，而且实物形态稳定，投资者的受益期长 但由于商铺的收益大小事先难以估计，人们对商铺投资的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投资盲目性 本文拟针对这种情况，对商铺投资的财务方法以予介绍，以期对商铺投资者的收益和风险有更为科学有效的评价方法。

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一 假设条件
对于投资者来说，因为直接购买商铺和租赁商铺进行再投资都是以市场为参照，所以不影响研究结果，为了方便研究，假设投资者都是从市场上商铺租赁,对不同的投资者，融资渠道不一样，资金的机会成本就会不同 ，本文假设所有的投资者都是从债务市场上取得资金，即都是通过银行贷款的方式，所以他们都具有相同的机会成本， 假如自主经营的话，不同的投资者经营情况千差万别，而且投入资金的多少 经营项目的选择 投入的人力资本都会不一样 本文假设投资者购买商铺都是用于租赁，不存在自主经营的问题，投资者的收益所得就取决于商铺在市场上所获得的租金 。

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二 资金成本分析法
资金成本分析法，就是寻找相似市场，考察资金在这个相似市场上的成本，相似市场对于目标市场具有参考作用 相似市场主要是以下几方面相似：首先是地理位置大致相同，投资者可以通过地图或者实地考察确定；其次是人流量大致相等，可以实地计算，有可能的话还要分析人口的结构与特点，如每个年龄段的数量，他们的消费习惯又各是怎样；最后是发展前景大致类似，投资者要结合国家政策和当地的具体情况分析。

了解相似市场每月的租金后，再把它们平均分配到每平方米，可以知道相似市场平均每月每平方米应付的租金 投资者需要对银行贷款进行还贷，不同的贷款利率下每月的还贷金额不同。

根据目前几次利率调整的实际情况，假设每次利率的调整幅度为0.27%,逐次往加 0.27%，就可以算出不同的利率下每月应还的银行贷款 例如，假如投资者购买100m2的商铺投资，每平方米的价格是 1.5万元，则总价为 150 万元，表 1 是不同贷款利率的情况下，每月每平方米应付的银行贷款
表1 不同的银行利率下每月每平方米应还的银行贷款
在对应的贷款利率下，只有相似市场每月每平方米的租金收入大于投资者每月每平方米应偿还的银行贷款，商铺投资才是可行的；否则具有很大的风险。

以上分析的是静态市场，商铺的购买价格是固定的，但是现实中的商铺市场是一个动态的市场，商铺价格容易受到市场因素的影响，所以一方面投资者要根据市场价格不断调整商铺的租金；另一方面，投资者对商铺的未来发展要有一个长远的预期，不能只看中当前的利益，否则有可能当前达到了预期，但以后的预期却不易达到。

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三 场景分析法
投资者的收入预测取决于两个假设：（1）不同估计情况下的概率；（2）商铺每月每平方米的单位租金。

假设银行贷款的利率为 6.82%，商铺的购买价格是 1.5 万元每平方米，则对应的商铺每月每平方米应还的银行贷款为 85.2 元，对商铺投资的不同情况下的估计如表 2。

表2 对应不同情形下的概率、 租金和收益率
收益率的平均值 =33.3% (- 6.1%+17.4%+54.9%)=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值 E(X)=33.3% (80+100+132)=104收益率的方差 var= [(- 6.1%- 22.1%)2+(17.4%- 22.1%)2+(54.9%- 22.1%)2]/3=6.31%，对应方差的标准差 =25.1%。

从正态分布的总体中抽取一个足够大的样本，其形状就像一口钟，如下图 1 所示，这样一个分布是一个以平均数为中心的对称分布，没有偏斜,收益率围绕其左右一个标准差这一区域内波动的概率约为 68%，收益率围绕其左右两个标准差这一区域波动的概率接近 95% 根据计算所得到的，悲观估计至乐观估计商铺投资收益率的标准差是25.1% 如果商铺投资的年收益率趋于正态分布，则商铺投资的收益率围绕其平均收益率（22.1%）左右一个标准差(25.1%)这一范围内波动的概率约为，即有大约 68%的收益率将落在 - 3%（22.1%- 25.1%）与+47.2% （22.1%+25.1%）之间 收益率围绕其平均收益率左右两个标准差这一范围内波动的概率约为 95%，即有大约 95%的概率将落在 - 28.1%(22.1%- 2 25.1%) 与 +72.3%(22.1%+2 25.1%)之间。

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四 跨期市场分析法
跨期市场分析法可以分为两大类：跨期纵向分析法和跨期横向分析法，其中跨期纵向分析法是假设在一个时间点上可能出现的情况，进而计算各种情况下对应的收益率情况 跨期横向分析法是假定经过一段时间后市场租金发展到另外一个阶段，从而计算增长率。

（一）跨期纵向分析法
假设一个商铺在某一个时间点市场的租金价格有 5 种情况，每月每平方米的租金价格分别为80 100 120 140 160 商铺的购买价格是 1.5 万元每平方米，市场利率为 6.82%，则每月每平方米应偿还的银行贷款为 85.2 元，对应每种情况的收益率如下表 3所示。

表 3 不同的市场租金下应还的银行贷款和净收益率
当市场租金是 80 时，投资者的净收益率是- 6.1%；当市场租金是 100 时，投资者的净收益率是 17.4%；当市场租金是 120 时，投资者的净收益率是 40.8%；当市场租金是 140 时，投资者的净收益率是 64.3%；当市场租金是 160 时，投资者的净收益率是87.8% 不同的投资者都有不同的投资预期，投资者可以通过预计市场租金的情况计算净收益率，也可以根据自己期望所得的收益率反推出对应的市场租金价格，再把资金成本法和纵向分析法结合起来，把当前市场的租金与目标市场进行对比，如果相似市场的租金收入大于预期市场的租金，则投资商铺具有可行性，否则投资商铺具有较大风险。

（二）跨期横向分析法
假设经过 5 年的时间，商铺发展到一个更高的水平，即达到每月每平方米的租金是 400 元，再经过 5年的时间，达到每月每平方米 500元 假如所对应的市场利率仍然是 6.82%，商铺的购买价格是 1.5 万元每平方米，每月每平方米应还的银行贷款为 85.2 元，那么每年的平均增长率的计算方法是用期末的价格除以期初的价格，开五次幂，再减1，具体在本文例子中的计算结果如下表 4所示。

表4 不同的市场租金下每年租金的平均增长率
当五年后每月每平方米市场租金为 400 元时，每年租金的平均增长率为 36.2%，再经过五年市场的租金为 500 元时，每年租金的平均增长率为19.4% 投资者可以把他们与目前市场上其他的投资项目相比较，如果其他项目每年的增长率大于预期商铺每年收益的增长率，那么就应当选择其他的项目投资，否则根据预期可以选择商铺进行投资。

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注意事项
本文从不同的角度考虑了商铺投资的财务方法，从成本的角度运用了资金成本法；从风险和收益的角度运用了场景分析法；从市场预期的角度运用了跨期市场分析法，在实际运用中这些方法既可以单独运用，也可以综合起来多角度考虑，使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。

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